A
lo largo del último año hemos ido anticipando el tratamiento de un asunto que
entendemos como crucial en lo que a la tecnología de libro distribuido se
refiere y al que ahora vamos a dedicar las próximas entradas de este blog: la tokenización de activos inmobiliarios.
En
entradas anteriores ya hemos estado tratando sobre la tokenización y en ellas la definíamos como el acto de representación de realidades no digitales a través de la
creación de unidades de valor digital destinada a circular a través de una blockchain. La elección de las palabras
no es baladí en estos casos pues, como veremos en la próxima entrada no es lo
mismo entender que un token
represente un bien o derecho en una cadena de bloques que entender que el token incorpora el derecho o que lo que
circula con el token es el bien
representado (incorporado).
El
objeto, la finalidad, de la tokenización
es el primer escalón que debemos subir para poder entender el problema de la tokenización inmobiliaria. En el
excelente trabajo de la profesora Rosa María García-Teruel (Legal Challenges and opportunities of
blockchain technology in the real state sector - https://www.emerald.com/insight/2514-9407.htm) se recogen
algunas razones de peso tales para acometer la tokenización de activos inmobiliarios como evitar (o minimizar) los
costes derivados de los intermediarios en las transacciones de inmuebles,
permite una mayor transparencia en las operaciones, facilita las adquisiciones
transfronterizas de bienes inmuebles minimizando ineficiencias tales como las
fiscales y da la posibilidad de favorecer la circulación de los activos
inmobiliarios por la agilización de las compraventas.
Existen
también propuestas dirigidas a la representación de un bien inmueble a través
de varios tókenes, lo que permitiría
la circulación de fracciones de un bien permitiendo la adquisición del mismo en
varias operaciones o en una sola por varias personas. Esta última propuesta,
que nos parece útil para bienes muebles de extraordinario valor, nos parece ineficiente
en el supuesto de los bienes inmuebles; no obstante, no ha de obviarse dicha
posibilidad.
Todo
lo anterior debe entenderse sin perjuicio de que la tokenización de inmuebles implique, a su vez, la creación (o quizás
sea más adecuado decir la consolidación) de una nueva forma de trasmisión en la
propiedad: la forma digital. Dedicaremos a este aspecto parte de la próxima
entrada.
La
segunda cuestión que debemos afrontar es la de determinar qué se tokeniza. Lo habitual, en términos extrajurídicos sería pensar
que lo que se representa a través de la tokenización
es el bien inmueble en sí mismo y que la transmisión del token conlleva la transmisión del bien inmueble. Sin embargo, la
necesidad de dar cobertura jurídica (y eficacia erga omnes) a la transmisión de bienes inmuebles a través de una
cadena de bloques obliga, como a continuación justificaremos, a que lo que se
represente en la cadena de bloques a través de la tokenización no sea el bien en sí, sino el derecho real que, sobre
el mismo, pueda ostentar quien solicite la creación de token.
Seguimos
en esta idea el indispensable trabajo de Jesús Sieira Gil y Jimena Campuzano
Gómez-Acebo (Blockchain, tokenización de
activos inmobiliarios y su protección registral - número 775 de la Revista
Crítica de Derecho Inmobiliario; https://www.revistacritica.es/estudios/blockchain-tokenizacion-de-activos-inmobiliarios-y-su-proteccion-registral/) que vienen
a considerar que la tokenización de
activos inmobiliarios, como mecanismo tecnológico, implica la representación en una cadena de bloques, no del inmueble
como tal sino del o de los derechos reales que una o varias personas ostentaren
sobre el mismo.
Esta
postura, entendemos, es imprescindible para el éxito (y utilidad) de la tokenización de activos inmobiliarios
pues, si la representación se hiciese sobre el inmueble como bien físico,
tangible e infungible esto imposibilitaría, a nuestro juicio, la transmisión de
otro tipo de derechos que una o varias personas, de acuerdo con nuestro
ordenamiento jurídico, pudieran ostentar sobre un bien inmueble. Sobre los
bienes, las cosas, las personas ostentan derechos reales, que son aquellos en
virtud de los cuales el titular goza de una relación directa, inmediata y
absoluta con el bien y además, en virtud de su vertiente negativa, imponen a
todos aquellos que no son los titulares del derecho real a no perturbar la
relación del titular con la cosa. Además, estos derechos reales, cuando son
inscritos en el Registro de la Propiedad, son oponibles erga omnes, se presume su existencia y configuración e implican la
defensa de su titular; todo ello en los términos que trataremos en futuras entradas.
Así,
en el supuesto de que la representación digital se hiciese del inmueble como
bien físico, no sería posible la trasmisión en forma digital de derechos reales
limitados tales como el usufructo, el derecho de superficie, el derecho de
opción, el derecho de vuelo, etc. Todo ello sin perjuicio de su dificultad de
introducción a través de smart contracts
como apunta en su trabajo la profesora García-Teruel.
Además,
la representación del derecho real permitirá la circulación de los derechos a
través de una blockchain incluso en
aquellos casos en los que los derechos reales correspondan a varias personas
distintas, pues dichos derechos, al estar reflejados en el Registro de la
Propiedad, son representables a través de tókenes distintos. Y, por otra parte,
las propias características de la tecnología blockchain impiden que el mismo token
pueda circular en transmisiones paralelas; cuestión distinta será la del
supuesto en el que el mismo derecho se tokenice
en plataformas diferentes, cuestión que abordaremos seguidamente y cuya
solución le anticipamos: la intervención del Registro de la Propiedad en el
procedimiento de representación del derecho real a través de tókenes operables en una cadena de bloques.
Determinadas
la finalidad y el objeto de la tokenización,
debemos entrar en el “cómo”; en la operativa. Como exponen Sieira Gil y
Campuzano Gómez-Acebo la tokenización
de los activos inmobiliarios que, como ya hemos expuesto, implica la representación de un derecho real inmobiliario a través de
un activo digital denominado token en
una red blockchain, no puede
desconocer la realidad física del inmueble tokenizado.
Es, por lo tanto, imprescindible que el mundo digital (que en este caso es el token) esté conectado y vinculado con el mundo físico (el inmueble o, si
se quiere, el derecho real que sobre el mismo se ostenta).
Dado
lo anterior, es necesario asegurar que
el token está inseparablemente unido
al activo inmobiliario y, en consecuencia, al derecho real que una persona o
varias ostentan sobre el mismo. Sin esta vinculación permanente la
tokenización de activos inmobiliarios estará condenada a la intrascendencia
jurídica, careciendo de valor alguno.
De
nada sirve tokenizar un inmueble con
el objeto de facilitar su circulación si no se dan los dos conceptos apuntados.
Es decir, la tokenización, para ser
útil, precisa que represente información veraz relativa a la existencia y
titularidad del derecho representado, por lo que es preceptivo que dicha
información sea acreditable y que se apoye en la suministrada por una
institución cuya información, de acuerdo con la ley, deba reputarse exacta. Por
otra parte, es necesario que la creación del token, como anticipábamos, sea exclusiva; esto es, que no se creen
varias representaciones, lo que posibilitaría (y facilitaría) los supuesto de
doble venta con el correspondiente quebranto a las partes adquirentes. Por lo
tanto, es preciso que la tokenización
sea única a los efectos de producir efectos jurídicos oponibles erga omnes y, por lo tanto, que se dé
preferencia a una tokenización sobre
las demás potenciales o que sólo opere efectos jurídicos frente a terceros una tokenización determinada.
Y,
como defienden Sieira y Campuzano, esta vinculación
permanente, indubitada y con absoluta legalidad y seguridad jurídica puede
y debe realizarse a través de la institución encargada de la asignación,
protección, defensa y publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles:
el Registro de la Propiedad.
Cualquiera
que conozca la tecnología blockchain,
como ya hacen ustedes después de habernos leído durante el último año, conoce
la noción de oráculo como punto de
enlace entre el mundo físico y el digital. Si se quiere que la tokenización de
activos inmobiliarios tenga trascendencia jurídica es preciso que el oráculo
sea una institución capaz de servir con garantías de seguridad jurídica como
enlace entre ambas realidades. El Registro de la Propiedad es la mejor opción
de enlace off chain-on chain por
varias razones que iremos exponiendo. La primera de ellas es que la Ley y
Reglamento Hipotecarios ya prevén los mecanismos para que dicha vinculación
pueda tener lugar. El mecanismo es el principio
de especialidad registral
previsto en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en el 51 del Reglamento
Hipotecario. Dicho principio permite reflejar por el titular de un derecho
inscrito cualquier circunstancia relativa al derecho real y que, permitiría incluir,
por tanto, la creación y emisión de los tókenes
como representaciones de su derecho real (inscrito) en el folio registral del inmueble
en cuestión.
De
este modo, con la asignación en el Registro de la Propiedad de un código
alfanumérico identificador del token
que representa el derecho real inscrito, dicha representación adquiere toda la
fuerza de las menciones inscritas relativas al derecho real.
Si
el asiento registral es el que asigna un derecho real a un determinado titular,
es a través del propio Registro de la Propiedad quien mejor (y, creemos,
únicamente) puede vincular con todas las garantías jurídicas un bien inmueble
con los derechos reales que operan sobre los mismos y sus representaciones
digitales.
Con
esta solución, es indiscutible que la inscripción de la tokenización
determinará que el derecho real existe, que ha sido tokenizado y que pertenece
a su titular tanto en su vertiente física como en la digital.
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