En la entrada anterior abordamos la tokenización de activos inmobiliarios valorando su concepto, su
operativa, su finalidad y las razones por las que entienden los especialistas
que es preciso llevarla a cabo con la intervención del Registro de la
Propiedad. Sin embargo, nos dejamos en el tintero (en el teclado) ciertas
cuestiones de importancia que, no obstante, fuimos apuntando a lo largo de la
exposición.
En primer lugar, aludimos a la importancia que tenía
considerar que el procedimiento de tokenización
de los derechos reales que una persona pueda ostentar sobre un inmueble suponía
una representación de los mismos en una cadena de bloques y no la incorporación
del mismo derecho en el token que
circula por medio de una blockchain.
En el caso de la representación de derechos, lo que se está
haciendo es proveer a un derecho real de una dimensión adicional que no
desvirtuaría su dimensión o extensión y que permitiría su transmisión a través
de un nuevo modo traditorio. En el supuesto de la incorporación, sin embargo,
se estaría permitiendo la creación de una suerte de titulo valor que
conllevaría que la transmisión del token
implicaría la transmisión del inmueble incorporado sin más requisitos que los
operables para la transmisión en la cadena de bloques del token y sin sujetarse a causa alguna ni control legal alguno.
En el supuesto de la incorporación del derecho real al token, al modo de título valor, se
produciría un efecto expulsión de dicho derecho real del Registro de la
Propiedad, pues se vulneraría el depósito de legitimación que la Ley pone en el
artículo 38 de la Ley Hipotecaria, al trasladar la legitimación para transmitir
el bien inmueble del titular registral al tenedor de un token, con independencia de las circunstancias en que el tenedor
del token haya accedido a la
titularidad del mismo.
La incorporación del derecho real (del inmueble) al token implicaría asimismo que de dicho
derecho (o inmueble, si se quiere) sólo podría disponerse en la forma digital,
es decir, a través de la transmisión del token
al que está incorporado, pues el elemento existiría sólo en el token como consecuencia de la
incorporación del mismo.
Otra circunstancia que conllevaría la incorporación del
activo inmobiliario al token es que,
como consecuencia de su expulsión del Registro de la Propiedad y su existencia
exclusiva e inseparable del título valor al que está incorporado del bien, ya
no podría ser embargado en el seno de un procedimiento judicial o ser
expropiado por la administración pues el derecho real ya no existiría en el
Registro (consecuencia de la quiebra del artículo 38 LH, como hemos
anticipado).
Todas estas circunstancias supondrían una indudable quiebra
del tráfico ordinario y de la seguridad jurídica indispensable para un eficaz
mercado inmobiliario. Esto es, en el sentido más original, criptoanarquismo.
En oposición a lo que supone la incorporación de un derecho
real a un token, la representación
del mismo en la cadena de bloques supone la homogeneización de un sistema de
transmisión a nivel global al que posteriormente nos referiremos.
Así, como defienden Jesús Sieira Gil y Jimena Campuzano
Gómez-Acebo en su trabajo que mencionábamos en nuestra anterior entrada (Blockchain, tokenización de activos inmobiliarios
y su protección registral - número 775 de la Revista Crítica de
Derecho Inmobiliario; https://www.revistacritica.es/estudios/blockchain-tokenizacion-de-activos-inmobiliarios-y-su-proteccion-registral/) el token no se
identifica con el derecho, sino que sólo es una representación digital del
mismo. Dicha representación tiene como objeto la posibilidad de operar
transmisiones digitales del derecho representado en una cadena de bloques. Así,
al contrario de lo que ocurría con la incorporación del derecho, en la representación
el derecho representado sigue residiendo y produciendo efectos en el Registro
de la Propiedad; todo ello hasta el punto de que dicha representación habrá
tener (en virtud del principio de espacialidad registral) cabida en el folio
real relativo al inmueble sobre el cual existan el derecho o derechos reales
representados en una red blockchain.
Al igual que la incorporación de un derecho a un token (que circularía como un título
valor) supone un negocio jurídico, entendemos que igualmente supone un negocio
jurídico la representación del derecho real en un token, si bien, como hemos mencionado, los efectos jurídicos son
diametralmente opuestos. Así, en el ámbito de la representación de derechos reales
en tókenes para su circulación en una
red blockchain, el acto de
representación supone un negocio jurídico
unilateral por el que el propietario del bien inmueble declara que su derecho
va a estar representado digitalmente en una plataforma o cadena de bloques,
negocio que, como hemos dicho, corresponde a titular en virtud de lo dispuesto
en los artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario y de la
autonomía de la voluntad que le concede la ley y su condición de titular de un
derecho real.
Una vez ha quedado determinada la naturaleza jurídica del
acto de representación de los derechos reales en una red blockchain a través de la emisión de un token, hemos de centrarnos en el que, entendemos, es el efecto
principal de la tokenización de
activos inmobiliarios: la blockcheinización
del proceso de contratación inmobiliaria. (Jesús
Sieira y Jimena Campuzano - Blockchain, tokenización de activos
inmobiliarios y su protección registral).
Encabezando el
Libro Tercero del Código Civil, De los diferentes modos de adquirir la
propiedad, se encuentra el artículo 609 que dispone en su párrafo segundo: La
propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por
la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de
ciertos contratos mediante la tradición. Esta concepción tan amplia
comprende tanto los contratos verbales como los escritos en sus formas privadas
y públicas y, también, comprendería la forma derivada de la transmisión de un token
en una red blockchain.
La tecnología blockchain,
por sus características sustanciales permite acreditar la existencia de
transacciones de tókenes dando certeza no sólo al acto de la
transacción, sino al contenido de la misma, al momento en el que la misma tiene
lugar y, en el supuesto de utilización de certificados electrónicos eIDAS (u
otras formas de identificación digital) la determinación de las personas
intervinientes. Esto supone que la tecnología blockchain permite
reflejar y formalizar hechos, actos o negocios jurídicos de forma digital; de
una nueva forma.
Esta nueva forma
digital de transmisión de derechos (nótese que nos estamos refiriendo en todo
caso a derechos reales y no de crédito) no supone, como anticipábamos, una
modificación de las reglas generales de la transmisión de la propiedad y otros
derechos reales sobre los bienes. Debe, conforme a lo dispuesto en el citado
artículo 609 CC respetarse la teoría del título y el modo en la transmisión de
los activos inmobiliarios.
La aparición de
esta nueva forma de transmitir los bienes, como ya hemos defendido, no modifica
la sustancia de los derechos transmitidos, pues la tokenización,
entendida como representación de derecho, no produce mutación en la extensión o
naturaleza del derecho; ni tampoco modifica la protección de la que gozan, en
nuestro ordenamiento jurídico, los derechos reales a través del registro de la
propiedad, pues la representación se menciona en la inscripción del inmueble;
ni tampoco modifica el modo de trasmitir, tan solo la forma de la transmisión;
es decir, se configura como una nueva forma de contratar, a través de las
utilidades propias de la tecnología blockchain, tales como los smart
contracts operados en las cadenas de bloques. Lo que se transmite es el
derecho real, lo que se adquiere es el derecho real, la transmisión se realiza onchain
y dicha transmisión digital habrá de inscribirse en el Registro de la Propiedad
para que pueda ser oponible erga omnes y el titular goce de toda la
protección derivada del Registro de la Propiedad.
Entramos, por
tanto, en el último punto a tratar: la necesidad de contar con el Registro de
la Propiedad.
En la entrada
anterior a esta, ya mencionábamos la necesidad de contar con el Registro de la
Propiedad como oráculo, como conexión onchain – offchain entre la
realidad física y la digital y como garantizador del contenido jurídico de la
representación digital en la cadena de bloques.
A todo lo
anterior, requisitos para un adecuado funcionamiento de la tokenización
de activos inmobiliarios, hay que unirle nuevas razones basadas, estrictamente
en el funcionamiento de nuestro sistema jurídico-inmobiliario. La constancia de
la tokenización en el Registro de la Propiedad conllevará la aplicación
de los efectos previstos en los artículos 1, 32, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria,
quedando dichos derechos bajo la salvaguarda de los tribunales, presumiendo que
los derechos existen en la forma publicada en el registro, quedando protegidos
los terceros adquirentes de buena fe que confiaron en lo que en el registro se
publicaba. Todo ello sin perjuicio de lo que avanzábamos en la entrada anterior
sobre la utilidad para evitar múltiples tokenizaciones del mismo derecho
real.
La forma digital
de transmitir se configura como una forma privada y, por lo tanto, la
transmisión podrá o no ser inscrita según la voluntad de las partes, ahora
bien, no se puede obviar que, aunque tratándose de una nueva forma de
transmisión, el Registro de la Propiedad continúa siendo el punto final lógico
de todo procedimiento de transmisión inmobiliaria, y ellos por la protección
que el titular recibe por la inscripción de la adquisición. Y esto, además
conlleva una segunda vertiente; si el derecho real no está inscrito, podría no
ser aconsejable su tokenización porque no se podría conocer, con eficacia
absoluta ni quien sea el titular del derecho, ni la extensión de éste ni si el
mismo se encuentra gravado.
Así, de acuerdo
con todo lo anterior, debe entenderse que la representación de derechos reales
en plataformas o cadenas de bloques no implica desvirtualización de derecho
pero configura una nueva forma de transmisión que no debe prescindir de las
ventajas derivadas de su constancia en el Registro de la Propiedad como base de
la protección y los derechos inmobiliarios en nuestro ordenamiento jurídico.
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