Los apartamentos turísticos (y viviendas con fines
turísticos) son el nuevo fenómeno en el sector terciario. Su auge se ha
reflejado en el desarrollo de la actividad de explotación de viviendas
acondicionadas para el uso inmediato para alquileres de pequeños periodos de
tiempo por parte de las comunidades autónomas, a quienes corresponden las
competencias en materia de turismo. La dispersión normativa está dificultando
la estandarización o armonización en el tratamiento legal de las consecuencias
del fenómeno turístico. Además, el impacto legislativo no ha acabo ahí, sino
que ha traído asimismo la modificación, entre otras, de la Ley de
Arrendamientos Urbanos con el objeto de excluir de su ámbito de aplicación
estas cesiones de vivienda que quedan, por lo tanto, regidas por las normativas
especiales del ramo.
Como no podía ser de otra manera, las implicaciones sociales
y económicas no se han hecho esperar, hasta el punto de que ha debido, incluso,
intervenir la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia. Por si fuera
poco, la existencia de inevitables controversias ha implicado el surgimiento de
una nutrida jurisprudencia sobre el asunto, sobre todo en sede de propiedad
horizontal, pero no queda ahí, habiendo debido pronunciarse también el Tribunal
de Justicia de la Unión Europea en lo referido a los canales de publicidad y
plataformas de contratación de los alquileres turísticos.
Tratándose de una actividad económica pujante en virtud de
la cual operadores privados están realizando importantes inversiones
inmobiliarias, no es de extrañar que se acuda a la tecnología para mejorar los
procesos. Por otra parte, que se trate de operaciones vinculadas al consumo
obliga a que se observe la mayor diligencia posible en la defensa de los
derechos de los usuarios haciendo lo posible por protegerles de ilícitos o
abusos por parte de terceros malintencionados, pero también de los de los
explotadores de las viviendas o de las plataformas de comercialización. De ahí
que se haya acudido a una tecnología capaz de garantizar la publicidad de la
información, pero también la trazabilidad, inmutabilidad y conexión de la
misma. Esta tecnología es blockchain.
Este proyecto ha sido concebido por la registradora de la
propiedad Rocío Perteguer y el Colegio de Registradores y se ha denominado proyecto REGTURI, cuya
finalidad esencial es la creación de un Registro de Usos Turísticos. ¿En qué
consiste este caso de uso de blockchain? Pues hoy hemos venido a hacer
una aproximación a la idea.
La utilización de la tecnología de cadena de bloques
pretende llenar varias necesidades derivadas de la dinámica del sector
turístico.
El alquiler turístico de una vivienda requiere que se
cumplan determinados requisitos por los distintos intervinientes en la
operación. Dichos requisitos además están consignados en normas autonómicas,
constituyendo esta dispersión normativa una dificultad superior a la hora de
estandarizar los derechos de los consumidores y las obligaciones de
propietarios y explotadores de viviendas para fines turísticos.
Nos centraremos en los requisitos generalmente impuestos,
que son aquellos cuyo cumplimiento eficaz intenta solventar la aplicación a la
que hoy nos referimos.
Por otra parte, son varios los agentes involucrados en el
fenómeno turístico, tanto directa como indirectamente. REGTURI pretende, en
primer lugar, constituir un lugar de encuentro de información entre todos estos
agentes, de manera que todos los interesados puedan tener acceso y transmitirse
la información a través de la cadena de bloques de REGTURI.
Así, el Registro de la Propiedad en el que esté inscrito el
inmueble realizará un doble control de legalidad, en el momento en que se
solicite la inscripción de cada uso
turístico. Por un lado, comprobará que la persona o entidad que pretende
explotarlo turísiticamente es la que
ostenta la titularidad de los derechos que permiten la explotación directa o
indirecta del inmueble; por otro lado, se cerciorará de la posibilidad de que
se ejerza dicha actividad en la finca en concreto, pues en el Registro constan
inscritos los estatutos de las diferentes comunidades de propietarios. Este último
aspecto es importante en dos sentidos: los explotadores, los inquilinos y los
comercializadores están interesados en saber que la actividad en la actúan no
está prohibida por los estatutos y que, por tanto, el uso que realizan es
lícito. En segundo lugar, con la última modificación de la Ley de Propiedad
Horizontal, ha dejado de ser necesaria la unanimidad para la prohibición de la
utilización de los pisos para vivienda turística incluso cuando dicha
prohibición suponga una modificación de los estatutos; es por tanto habitual el
caso en el que en un edificio una vivienda fuese explotada turísticamente y que
con posterioridad dicho uso fuese prohibido. Pues bien, dado que dicha
prohibición no puede ser retroactiva, la constancia en el registro de la
propiedad de la solicitud para dicho uso con anterioridad a la modificación
estatutaria es suficiente para que dicha prohibición no le pudiese ser
aplicada. Lo mismo respecto cualesquiera normas locales que pudieren
promulgarse y que no fuesen retroactivas.
De acuerdo con lo anterior, tras la validación por parte del
registrador de que el inmueble puede ser objeto de uso turístico, se genera un
código que, a su vez, se enlaza con la
finca en cuestión mediante nota al
margen en el folio abierto a la misma. El
alta de cada uso turístico se articula
en la blockchain con la creación de
un bloque, al que se irán añadiendo el resto de documentos, certificaciones,
licencias o autorizaciones relativos al inmueble.
Entre las informaciones que habrán de constar está la
relativa al cumplimiento de los requisitos administrativos necesarios para el
desempeño de la actividad; tales como la determinación del explotador o la
inscripción de la vivienda y los datos del explotador en un registro
administrativo especial o la asignación del código de registro necesario para
la comercialización del inmueble en canales de publicidad y venta de los
servicios. Todo esta información deberá incluirse en la cadena de bloques por
la administración correspondiente, de modo que se produce el primer paso de
agregación e intercambio de información entre agentes intervinientes en la
regulación del fenómeno turístico.
La Ley obliga, además, a la identificación de los inquilinos
de viviendas turísticas y la comunicación de dichas identidades a la policía.
Podría utilizarse la operativa de la plataforma para que dicha información
fuese recibida por las fuerzas y cuerpos de seguridad del estado; sin embargo,
esto, a priori, podría producir problemas relativos a la protección de los
datos personales de los inquilinos, de modo que podría ser sustituido por un
certificado de las ff.cc.s.e. acreditativo del cumplimiento del requisito de
comunicación de las identidades.
Queda la pieza de conexión con el inquilino, que normalmente
se realiza a través de los canales de publicidad y venta. En casi la totalidad
de los casos se hace a través de plataformas digitales especializadas, como por
ejemplo, AirBnB. Los inquilinos buscan en estas plataformas viviendas en las
ciudades a las que quieran viajar. Hasta ahora se había impuesto por parte de
las legislaciones autonómicas a estas plataformas la obligación de velar por la
legalidad de los anuncios que emitían. Es decir, obligaban a las plataformas a
eliminar de su web todos aquellos anuncios en lo que no se hiciese contar en
número de registro (en el registro administrativo autonómico correspondiente)
de la vivienda con fines turísticos. Incluso, en una forzada interpretación de
las normativas autonómicas, se acababa considerando a las plataformas
responsables de los incumplimientos de los anunciantes (explotadores de las
viviendas turísticas). Este artificial trasvase de responsabilidad se debía a
que no existía un centro de agregación de información e intercambio de la misma
entre los agentes, y se desplazó dicha función a las propias plataformas, en
virtud de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 19 de
diciembre de 2019 en el asunto C-390/118 como consecuencia de una cuestión
prejudicial planteada por un tribunal francés.
La mencionada sentencia se pronuncia sobre la naturaleza
jurídica de las plataformas como AirBnB o Uber, considerando que sus
actividades son propias de los Servicios de la Sociedad de Información y, en
segundo lugar, impidiendo que su actividad se vea coartada por normativas
administrativas de los países miembros. Como efecto secundario, la sentencia
implica que no se podrán imponer por normativas nacionales (autonómicas en este
caso) prohibiciones o responsabilidades más allá de las que se les puedan
imponer de acuerdo con el derecho comunitario.
Antes de la sentencia, podría haber quien defendiese que, en
el supuesto de desarrollarse el proyecto REGTURI, el código identificativo de
la vivienda en el Registro de la Propiedad se consignase en las plataformas de
comercialización, para garantizar la legalidad de la actividad turística en el
inmueble particular; sin embargo, tras la citada sentencia del TJUE sería más
conveniente que dicha consignación del código REGTURI se hiciese
voluntariamente por la plataforma, exigiéndosela ésta a los usuarios con el
objeto de producir un valor añadido a sus servicios de intermediación. Este
valor añadido consistiría es aportar seguridad jurídica a los
clientes-inquilinos, sabedores de que sería mucho más difícil que fuesen
estafados, pues la información que se consignase en REGTURI estaría respaldada
por instituciones e administraciones que velarían por la realidad y vigencia de
las informaciones incluidas en los bloques de la cadena REGTURI.
La otra opción consistiría en que se obligase a los
propietarios (explotadores) a consignar dicho código REGTURI en cada uno de los
anuncios que emitiese y se sancionase dicha omisión, todo ello en búsqueda de
la mayor protección de los consumidores y usuarios, tendencia mayoritaria ahora
en las normativas europeas.
En conclusión, consideramos que el proyecto REGTURI puede
suponer un importante avance en seguridad jurídica en un sector mal regulado a
través de una tecnología que favorecería el desarrollo de sinergias entre
agentes que permitieran intercambio de información necesaria, restringiendo las
asimetrías de información y disminuyendo los nichos o lagunas que agentes
malintencionados pudieran utilizar para realizar actividades ilícitas o
ilegales.
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